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温州曾经的首富杨剑，最近终于看到了一丝转机。2 月 23 日晚，中梁控股宣布其境外债务重组计划获得香港法院批准，涉及债务本息近百亿元人民币。
杨剑控股的中梁，曾是备受瞩目的千亿级地产黑马，巅峰时控制资产规模近 3000 亿元。但随着行业进入低谷，他也遭遇了严重的资金压力，开始积极调整。
债务重组优先保国内债务
截至 2023 年 6 月底，杨剑夫妇合计持有中梁 80.45% 的股权。中梁控股 2019 年在港交所上市，曾使杨剑的身家达到 265 亿元，荣登温州首富。
好景不长，行业调整带来了冲击。2022 年 7 月，中梁因一笔 9.5% 的美元票据违约，拉开了艰难的化债序幕。杨剑立即选择优先偿还境内到期债务，“保内”策略暂缓了境外债本息的支付。
截至 2023 年 6 月，中梁境内有息债务约 146 亿元，其中多数贷款有项目抵押，现金和受限现金合计达 144 亿元。杨剑表示已和境内银行达成贷款展期协议，风险基本受控。
相比之下，中梁的境外债务规模不算大，未偿还本金约 11.8 亿美元（约 85 亿人民币），本息合计约百亿元。根据协议，先用现金支付 1% 的未偿还本金，剩余 99% 通过新优先票据和新可换股债券替代，期限为 3.5 年。大部分债权人对此方案表示支持，2 月 9 日会议上，510 名债权人中 509 位投票赞成。
积极缩表瘦身，控制风险
中梁曾因推行“阿米巴”管理模式在地产圈崭露头角，强调将公司拆分成独立小组织，提高竞争力并迅速扩张。杨剑贯彻“精总部、强一线、小组织”策略，迅速布局全国三四线城市，依托棚改红利，3 年内销售额从百亿突破千亿，跻身全国房企 20 强。
但市场下行后，杨剑转向强化风险管控，重组架构并收紧总部权力，积极缩减负债。截至 2023 年中，总负债由巅峰时期的 2600 亿元降至约 1900 亿元，减少了 700 亿元。而这期间，中梁的资产规模收缩了约 721 亿元。
自 2022 年以来，中梁没有新增贷款，偿债完全依赖经营现金流。60% 的土地储备分布在三四线城市，销售节奏偏慢。2022 年中梁销售额同比下降 61.6%，2023 年更下滑 48.33%，表现比行业平均更疲软。
为缓解资金压力，杨剑出售旗下物业服务公司“百悦智佳智佳”给碧桂园服务，售价约 31.29 亿元。2023 年 7 月，他强调要“精打细算，以最低成本度过难关”，通过减少拿地、裁员（减员 6200 人）及削减费用来降低开支。2023 年上半年，销售及营销费用下降 3.8 亿元，行政费用减少 5.1 亿元。
调整期的稳定与未来展望
完成境外债务重组后，杨剑为中梁赢得了喘息空间，专注于恢复元气。到 2023 年 6 月底，中梁的土地储备达 3660 万平方米，可支持未来两年的运营。
尽管市场依然低迷，杨剑坦言行业修复需经历长期缓慢过程。中梁联席总裁何剑也预计 2024 年销售不会快速回暖，行业调整至少还需三年。
中梁秉持保交付底线，2023 年交付超 10.8 万套住宅，2024 年预计约交付 120 个项目，涉及 12 万户业主。尽管工程合作方资金链断裂及严格预售资金监管带来压力，但公司计划依靠专项贷款及增信发债等措施化解。
随着银行贷款陆续到位，中梁的资金压力有望缓解。杨剑坚信，房地产的复苏趋势不会改变，“天助自助者”，唯有埋头苦干才能走出困境。
