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房地产一直是热点话题，毕竟衣食住行乃人类基本需求，安居才能乐业，可高房价却让普通人在城市买房愈发困难。并非所有城市房价都高，11 月初一篇关于 5 万元在鹤岗买两居室的文章疯狂刷屏。在北上广深等一线城市，5 万元不过一平方米单价，即便在很多县城也仅够买个厨房，县城房价六七千是常态，上万元也不罕见。而在地级市花 5 万元就能买下一套二手两居室，堪称白菜价。
作为百万人口的地级市，鹤岗房价为何低得如此惊人？其背后有哪些深层因素？鹤岗的明天会继续走向衰败还是有重振的希望？通过下载近年鹤岗市的国民经济和社会发展统计公报，试图用数据分析来探讨这个典型资源城市的现在和未来。
支柱产业坍塌、经济下滑，收入倒退至 6 年前
2013 年以前，鹤岗与全国经济同步增长。2012 年鹤岗市政府在统计公报中还很自豪，当年按可比价格计算，比上年增长 13.5%，连续十年保持两位数增长。2012 年鹤岗全市 GDP 为 358 亿元，人均 32995 元，虽不及当年全国人均值 38354 元，但差距不算大。
然而，这却是鹤岗经济最后的高光时刻。随后几年，鹤岗 GDP 连续大幅下滑。能查到的最新数据是 2017 年统计公报，当年其 GDP 为 282.9 亿元，较 2012 年减少了 21%。尽管 2017 年 GDP 实现了同比增长 7%，但现在还不能断言其经济形势已企稳。2019 年只剩两天，鹤岗市 2018 年公报仍不见踪影，而通常公报发布时间在上半年。
鹤岗市的公报难产并非首次，2014 年公报也搜索不到，本文中鹤岗 2014 年相关数据空白，只能根据 2015 年公报信息倒推出少量数据。计算得出 2014 年鹤岗 GDP 出现断崖式下跌，同比下降 20%，仅为 255.77 亿元。经济运行表现差、各项数据拿不出手，很可能是公报难产的主要原因。2018 年统计公报又迟迟未出台，难免让人猜测原因还是经济形势不佳。
姑且以 2017 年数据作为现在的参考值。2017 年鹤岗人均 GDP 为 2.8 万元，回到六年前水平，2011 年该数据为 2.88 万元，还略高 800 元。同期全国人均 GDP 快速增长，从 2011 年的 3.5198 万元增长到 2017 年的 5.966 万元，增幅近 70%。六年间鹤岗经济不进反退，人均 GDP 下滑到全国平均水平的一半。
人均 GDP 虽不直接等同于人均收入，但能基本反映当地人均收入水平。基本可以判断，近几年来，鹤岗人均收入不升反降。消费者收入减少，会被迫减少对正常物品的需求，购房这么重大的投资行为更是如此。
一直以来，鹤岗的 GDP 以第二产业为主，是黑龙江省内四大煤城之一。煤矿和相关产业帮助第二产业成为当地支柱产业，几乎贡献着 GDP 的半壁江山。但从 2012 年以来，煤矿和相关产业急剧下降，导致 GDP 整体下滑。
2012 年公报提到，地方煤矿整顿是当年鹤岗经济运行的一大不利因素。回过头看，这次整顿的后续长期影响，比对当年 GDP 的影响大得多。
以煤矿为主体的第二产业，最低谷时（2014 年）只有 77.24 亿元，几乎只是 2012 年最高峰的一半。第一产业表现稍好，虽有所下滑但基本维持在 93 亿元左右。只有第三产业保持相对正常增速，6 年增长了 20 亿元，但年复合增长率不足 4%，远低于全国和全省同期的 GDP 增速。
面对第二产业急剧萎缩释放出的庞大劳动力，尚不强大的第三产业只能吸纳少量人员。大量闲散劳动力，只能另寻出路。
年轻人加速逃离，人口锐减、老龄化形势严峻
近年说到鹤岗，除经济下滑外，另一个显著特征是人口下降。事实上，人口下降并非近年才出现，早在 2011 年公报中就公开承认人口在持续下降。
之前人口下降主要是自然增长不足所致。从公开公报中能找到仍保持人口增长的最近记录是 2008 年，当年共有 109.41 万人，同比增加了 800 人。当年鹤岗人口出生率 6.2‰，人口死亡率 5.76‰，人口自然增长率 0.44‰，这意味着刨去自然增长之外，还有三百多人的少量正向流入。
鹤岗出生率一直过低，并非经济下滑后才出现。根据国家统计局数据，2018 年中国人口出生率降至 10.94‰，较 2017 年的 12.43‰下降 1.49‰。这表明，至少在 10 年前，鹤岗的人口出生率比全国平均值偏低一半以上。为什么鹤岗人生育率这么低，是意愿不足还是其他原因，历年公报没告诉我们。事实是：出生率偏低不足以保持正常人口稳定，加上零星人口流动，使其人口缓慢下降。不过整体而言，形势虽令人忧虑，但还不算很严重。
从 2012 年开始，鹤岗的人口下降情形变得异常严峻。短短 6 年时间，鹤岗人口从 2011 年的 108.8 万人，降低到 2017 年的 100.9 万人，下降了 7.261%，年复合增长率为 -1.248%。如果继续按此速度下降，30 年后，鹤岗人口将只有 9 万人，相当于一个人口小县。届时鹤岗离“市将不市”不远了，确实有可能。
其中一个重要原因是：大约在 2010 年之后，鹤岗的出生率和死亡率的脆弱平衡彻底打破，人口自然增长率为负数，即人口负增长。近年来鹤岗公报分别在 2011 年、2012 年、2013 年和 2105 年发布过人口增长相关数据。
近年来，鹤岗人口出生率在低位缓慢下降，而死亡率快速提升，此消彼长使得自然增长率降到 0 以下，变为负数。而且情况越来越严峻，自然增长率从 2011 年的 -0.25‰降至 2015 年的 -3.73‰，基本在 -3‰左右。即使情况不再恶化，以目前鹤岗现有人口总量，每年自然减少就达 3000 多人。
即便如此，人口自然增长为负数仍不能解释鹤岗人口如此大的锐减。以 2017 年为例，自然减员约为 3760 多人，但实际人口下降达到了 27000 人。两者之间的缺口约为 23240 人，唯一解释就是人口外流，这些人彻底离开鹤岗移民外地。数据显示，人口外流才是鹤岗人口下降的最主要因素，每年至少一两万人逃离鹤岗。
伴随着人口外流，鹤岗人口还面临老龄化危机。联合国关于老龄化社会的传统标准是当地 60 岁以上老人达到总人口的 10%，而鹤岗在 2013 年首次披露年龄段人口数据时，其 60 岁及以上人口占比就达到 17.7%，早早进入老龄化社会。最近的 2017 年，这个数据更是高达 22.4%，比 2018 年全国 60 岁及以上人口 17.9% 的比例多了 4.5 个百分点，形势非常严峻。
从年龄段人口变化数据分析，各个年龄段的人口数量和占比都在下降，只有 60 岁及以上的老年人，其数量和占比都稳步提高。结合前面的自然增长率和数据分析，不难看出青少年、壮年和中年是鹤岗人口外流的主力，其中很多是夫妻带着子女举家移民外地。人口外流不是鹤岗老龄化的根本原因，但却是加快其老龄化速度的主要推动力。
老龄化带来的社会问题不言而喻，未富先老、经济倒退的鹤岗将面临更大压力。
房市一蹶不振：供给大增、需求剧减和挤出效应
回到鹤岗房价问题。房子是商品，要遵循市场经济规律，供给和需求关系决定价格走向。鹤岗房价低迷，是因为供给过剩和需求大幅减少。
导致需求严重萎缩的因素：一是消费者收入减少，降低了购房意愿；二是人口下降和老龄化使得消费群体减少；三是保障性住房覆盖了近 3 成居民，客观减少了市场需求。
前两点前面展开较多，不再赘述。澎湃新闻今年 4 月报道显示，自 2013 年至 2018 年六年间，鹤岗大力推进保障性住房建设，共计建设 11 万套住房。以平均每户家庭 2.5 人（2010 年第六次人口普查，鹤岗家庭平均人口为 2.61 人）计，这 11 万套保障性住房可解决 27.5 万居民的住房问题，也意味着近 3 成居民暂时退出了商品房交易市场。保障性住房政策的实施，对当地房地产市场的短期实际影响要远大于前两个因素。如果采取货币化为主的方式，效果会好得多，不至于过分扭曲市场，造成资源浪费。
但在供应方面，并没有随着市场需求下降而减少。相反，历年积压库存、二手房大量低价入市，以及作为替代品的保障性住房集中交付等因素，导致市场供给反而增加。
从 2012 年至 2017 年的 5 年间（不包括未发公报的 2014 年），鹤岗商品房新增的库存面积达到了 83.9 万平方米，如果加上此前的历史积压，鹤岗商品房库存至少超过 100 万平方米。大量人口外流、贫困和老龄化，促使人们将闲置的旧房投放到二手市场。11 万套保障性住房的集中交付，一方面自身作为替代品增加了供给，另一方面促进了二手房的释放，使得市场供给在短期内大幅增加。
用供需曲线图来看更直观（横坐标为商品房、二手房和保障性住房的数量）。由于收入降低、人口减少、老龄化和保障房的挤出效应，导致房地产市场需求全面下降，整体较大幅度向右移动形成新需求曲线。同时，积压的库存和二手房大量入市，以及大批保障性住房集中交付，使得任何价格下的供给量都增加了，供给曲线向左移动。原来的供需均衡点（P1,Q1）被打破，两条新曲线在其左下方形成新的均衡点 (P2,Q2)，表现为价格下跌、数量减少，而且幅度较大。
鹤岗商品房市场实际表现与理论分析结果基本吻合。从 2012 年开始，鹤岗市商品房销售金额和单价都呈现出量价同跌趋势。其中最差的是 2016 年，无论单价还是销量都跌到历史最低。
整体而言，鹤岗新房实际销售单价在三千元上下浮动，如果不考虑通胀因素，鹤岗新房降幅并不算大，从 2012 年到 2017 年的整体跌幅为 7%。历史最低点是 2016 年的 2804 元，但次年就反弹重新回到 3000 元，并没有出现崩盘现象。
二手房白菜价：沉没成本、绝对贫困和边际效应
网上流传的鹤岗 5 万元一套两居室等低价房源，全是二手房。为什么二手房市场会出现这么多白菜价呢？
这得从出售二手房的业主说起。除去少数改善性住房外，当前在鹤岗出售二手房的业主有两类主力：一类是决定或已经离开本地去外面寻找更好机会的人；另一类是迫于持有成本过高而干脆选择将闲置房产卖掉的人。
前者因决定移民外地，加上鹤岗房地产长期不景气升值无望，希望尽快处理掉不动产，彻底逃离这个城市，与过去作彻底了断。在他们看来，早前的房屋取得成本基本可视为沉没成本，卖多少钱都是净收益。所以他们出售时很少从取得成本和机会成本来定价，而是根据供求关系随行就市，情愿低价出手尽快套现走人。
在供远大于求的环境下，那些地段偏远、配套不到位或结构不好的二手房只能一再降价以求，于是网上流传的四五万元甚至不到两万元的二手房就出现了。开发商不可能将开发成本视为沉没成本，那样会因严重亏本而陷入破产。因此，我们看到，尽管近年来销售乏力，鹤岗新房价格下调比较有限，远不如二手房激烈。
后者多是子女外出打工的留守老人，或者是上有老下有小、背负生活压力最大的中年人。他们往往因个人收入下降，希望卖掉闲置房产以减少开支，借此改善生活质量。
澎湃新闻报道中引用一位老人的话说，当地一套 60 平方米的房子，一年下来其物业、取暖等费用约为 1300 元。也许在外界看来 1300 元不多，但在当地相当于两个月低保收入（也可等同为两个月的生活费），已成为当地一些居民的不小负担。
同样，卖房得来的三五万元对他们的边际效用也要远高于平常人，可能相当于他们数年的生活费，能帮助自己过上相对从容、体面的生活。既能减少持有成本开支，又可增加一些现金收入，对他们来说，低价出售持有物业虽有些残酷，但其实也是目前能做出的最佳选择。
这两类业主数量非常庞大。以前者为例，近年来鹤岗外流人口达到 8 万人，约 3.2 万家庭（以每户 2.5 人计）。按国家平均自有住房率 9 成计，即使其中一半的外流人口家庭选择出手，剧增至少 1.44 万套二手房，足以对这座百万人口的小城二手房市场形成激烈冲击，导致价格迅速下跌。
阵痛中孕育希望：鹤岗的未来不必过分悲观
类似鹤岗的这种资源型城市，在国内并非个例，东北、西北等资源产业区域表现得尤为突出。当资源枯竭或产业崩盘后，鹤岗们的明天会怎样，会不会“市将不市”继续走向衰亡？
其实未必，从鹤岗的数据来看其未来并没有那么悲观。
就业人员流动属于市场经济的正常现象，可以促进人力资源的优化配置，使大市场整体效率更高。即便对于流出地的鹤岗来说，也并非全是坏事，更像是一把双刃剑。一方面确实减少了消费需求，让市场缺少了一些活力。但另一方面则节约了部分资源，当地就业机会少，外流人口即便不走也很难创造价值，而留下的人可以获得略多一些的资源，平均福利有所提高。
2017 年鹤岗人均 GDP 同比增加了 1900 元，其中人口减少带来的增长约 700 元。倘若人口降到 85 万左右，那么 2017 年的人均 GDP 便与其 2012 年高峰期相差无几。
有意思的是，低房价和生活成本等经济衰退的负面效果，正在变成鹤岗的相对优势，加上较佳的自然生态环境，成为吸引外来人口流入的积极因素。据报道，5 万元买房的新闻传播之后，国内各地赶往鹤岗购房的人激增，当地二手房价格开始反弹。他们陆续到来，不仅带入了部分资金，还创造了新的消费需求，将为鹤岗经济提供宝贵的动力。
在经历 2014 年的最低谷后其 GDP 开始了恢复性增长，应该说鹤岗最艰难的时刻已经过去了。但人口外流还将持续较长时间，5 年，10 年，甚至 20 年。今后两三年仍将是外流高峰期，随后可能会逐渐减缓。当全面剥离了昔日支柱产业的富余人员之后，当地各项生产要素配置将重新回归至较佳状态。鹤岗人口可能在降到 80 – 90 万之间稳定下来，生产力水平提升，而人均 GDP 全面恢复增长。
从鹤岗的现状和相对优势来看，现代化农业和旅游业、养老产业将有望成为未来的新兴支柱产业。资金和人才是未来鹤岗发展所迫切需要的关键资源，而财政赤字和老龄化则是其最大的挑战。
鹤岗处于艰难的转型中，但阵痛中也孕育着希望。
注：除注明来源外，其他数据均来自国家统计局官网。
