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银川的马女士在医院工作，一直计划购置自己的首套房，并且已经看中了心仪的房子。当从手机上看到降息新闻后，她立刻联系了房屋中介。马女士表示：“这几年银川房价跌得比较明显，之前还在观望，但这次政策一出，我感觉差不多是时候了。”
5 月 7 日上午，备受瞩目的增量政策发布。央行行长潘功胜在新闻发布会上宣布降准降息，同时下调住房公积金贷款利率。随后，央行发布通知，自 5 月 8 日起，下调公开市场 7 天期逆回购操作利率 0.1 个百分点，下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点；5 月 15 日起，下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点。
对于正处于回稳阶段的房地产市场而言，这无疑是一针强有力的强心剂。住房公积金贷款利率在继 2024 年 5 月调降后，时隔一年再度降低，预计每年可节省公积金贷款的利息支出超过 200 亿元，3 年累计下调 65 个基点。
根据央行发布的通知，自 5 月 8 日起，个人住房公积金贷款利率下调 0.25 个百分点。具体为，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.1% 和 2.6%，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.525% 和 3.075%。
这能给购房者带来实实在在的优惠。以 100 万元贷款本金、30 年期、等额本息的公积金贷款为例，政策实施后月供减少了 132 元，总还款总额从过去的 149 万元变为 144 万元，直接减少了近 4.76 万元成本。
上一次住房公积金贷款利率调整还要追溯到 2024 年 5 月，当时下调幅度同样是 25 个基点。再上一次是 2022 年 10 月，较 7 年前下调了 15 个基点。也就是说，3 年内，住房公积金贷款利率已经累计下调 65 个基点。
此次调降，有利于支持居民家庭刚性住房需求，推动房地产市场止跌企稳。今年一季度，全国房地产开发投资约 1.99 万亿元，同比下降 9.9%；新建商品房销售面积约 2.19 亿平方米，同比下降 3.0%，降幅比 1 - 2 月份收窄 2.1 个百分点；新建商品房销售额 2.08 万亿元，下降 2.1%，降幅收窄 0.5 个百分点。
同策研究院联席院长宋红卫表示：“目前来看，公积金政策对于楼市还有积极的影响，能带动一批购买力的释放。止跌回稳已经成为当前各个城市楼市政策的首要任务，从储备政策空间来看，大部分城市都已经取消了所有限制性政策，公积金作为保障性政策还有调整的空间。”
宋红卫还谈到，此前存量房贷款利率调整主要是商业贷款，公积金利率未调整，此次调整也是降低购房者成本的重要手段。同时，过去的公积金政策更多在支持刚需群体，而改善型需求现在已经成为需求主力，也是政策支持的方向。因此，公积金政策也需要进一步调整，尤其是针对二套及以上住房，以及首付比例方面，也要做出相应的调整。
对于存量房公积金贷款利率，如果按照去年的经验，将到次年 1 月 1 日起才会执行调整后的利率。
提高公积金使用效率也是此次政策的目标。在调整之前，目前商业贷款利率约在 3%-3.1% 左右，公积金利率为 2.85%，二者之间差距较小。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称：“贷款差距不大，加上公积金贷款额度限制，导致公积金贷款积极性有所降低。此次拉开了公积金利率和商业贷款利率的差异，目前来看二者差距在 40 个基点，加上各地提高公积金贷款额度，有助于提升公积金贷款的利用效率，更好发挥其降成本的效应，支持刚需和改善。”
今年以来，也有多地放宽公积金贷款年龄上限，释放改善型住房需求。如北京、西安、昆明、青岛等地已落地政策调整，将贷款到期年龄上限普遍延长至男性 68 岁、女性 63 岁，或法定退休年龄后 5 年。
去年年底，优化住房公积金政策也密集出台，如广州将一人申请贷款的最高额度调整至 80 万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至 160 万元。据统计，2024 年全国陆续发布公积金优化政策约 400 条。
不过，住房公积金覆盖人群尚有限。截至 2024 年底，全国住房公积金缴存职工人数突破 1.5 亿。2024 年全国住房公积金个人住房贷款发放额为 2.3 万亿元，覆盖约 360 万户家庭。对于更多商业贷款购房者，也将从此次的一揽子政策中受益。
除了下调住房公积金贷款利率，央行也宣布下调公开市场 7 天期逆回购操作利率 0.1 个百分点，预计将带动贷款市场报价利率 (LPR) 同步下行约 0.1 个百分点。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，降息对于购房房贷的影响也是积极的。央行数据显示，2025 年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.11%。若按此次 LPR 的变化，后续房贷利率预计达到 3.01%。据此计算，对于 100 万元贷款本金、30 年期、等额本息的商业银行贷款来看，总还款额减少了约 2 万元，月供额减少 55 元。
那么，现在是否是购房的好时机？宋红卫认为，从当前来看，很多城市都给购房补贴和税费减免，开发商在五一期间也给出各种优惠活动，在好房子新规范下，新房的性价比会更高，部分二手房价格也调整到位，自住需求可以入市。
