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从往昔的“来了就是深圳人”，到现今的“来了，不一定是深圳人”，这座拉动珠三角经济的火车头，媒体对其描述中“高房价”逐渐取代了“深圳速度”。7 月 15 日上午，深圳住建局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，共八项内容，被媒体称作“深圳史上最严调控政策”。深圳究竟发生了什么？后续产业发展还能否成为全国典范？在深圳特区成立 40 周年之际，有分析报告指出，高涨的房价只是深圳土地供给不足的一个侧面体现。深圳要发挥大湾区龙头作用，必须改变当前受本地地域较窄限制的状况。目前正在推进的“深、莞、惠深度一体化”政策，可视作深圳扩容，打造“大深圳”，将带来新一轮改革开放、科技创新的重大投资机遇。
好风凭借力送我上青云
脱口秀演员李诞曾调侃：“中国其实有四个一线城市，可为何所有人都只说逃离北上广？这会不会是深圳政府引进人才的一种策略？”虽是玩笑，深圳在一线城市中却独具特色——年轻、包容、多元，一句“来了就是深圳人”，被视为深圳城市活力的最佳诠释。在任正非看来，华为的成长得益于深圳这片创新创业的热土。1987 年，深圳市政府出台全国首个《关于鼓励科技人员兴办民间科技企业的暂行规定》，鼓励高科技人员以技术专利、管理等要素入股，任正非借此创办了如今世界级的科技公司——华为。1984 年，王石用倒卖玉米赚的钱成立了“深圳现代科教仪器展销中心”，即万科前身；1987 年脱胎于蛇口工业区内部结算中心的招商银行挂牌成立；1995 年，王传福从北京南下，在深圳注册比亚迪实业；1998 年，马化腾成立腾讯公司，投身互联网创业大潮；2005 年，汪滔在深圳成立大疆创新公司。与此同时，深圳金融业发展也步入快车道。1987 年，深圳发展银行（后为平安银行）在全国首次以自由认购方式向社会公众公开发行普通股股票。1988 年 4 月，深圳证券公司成立，深发展成为中国第一只挂牌流通的真正意义股票。1990 年 12 月，深圳证券交易所开始试营业。深交所的成立极大便利了本地企业上市融资，以万科、平安保险、招商银行等为代表的“土生土长”本土企业迅速崛起，并借助资本市场力量在全国拓展。
特大级湾区概念横空出世
我国城市发展策略是以大城市群为主，还是大中小城市群协调发展，多年来一直存在很大争议。曾经，我国城市群战略以发展中小城市群为核心。2013 年 11 月，党的十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出：“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模”。2018 年，城市发展策略转向大中小城市协调发展。党的十九大报告强调：“要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”。到了 2019 年，这一策略发生重大转变。2019 年 8 月召开的中央财经委第五次会议指出：“经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。要按照客观经济规律调整完善区域政策体系，增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力”。“特大型都市圈”“湾区城市群”概念开始频繁见诸媒体、评论。伴随城市群战略从中小城市群转向特大型都市圈，“粤港澳大湾区”作为京津冀、长三角之后的第三极，被提升到国家级战略高度，定调为“千年大计”，对标硅谷、东京等世界级大湾区经济发展极，而这个千年大计的主角正是深圳。
日益稀缺的土地资源
相较于特区建立之初如白纸般的深圳，如今已形成制造、科技、金融一体的成熟产业结构。目前，深圳第三产业占比超 60%，其中现代服务业占服务业比重超 70%；第二产业占比约 40%，其中先进制造业占工业比重超 75%。2019 年，深圳 GDP 总量约 2.69 万亿元，位居全国第三。以城市地均 GDP 排名，深圳毫无悬念成为全国第一，19 年深圳地均 GDP 达 13.48 亿元，是第二名上海的 2 倍多，是中国单位面积经济产出最高的城市（主要因深圳辖区面积小，不足上海三分之一）。然而，这样的成绩与世界级大湾区相比仍有差距。深圳要发挥更大甚至龙头作用，必须改变受本地地域较窄限制的现状。高涨的房价只是深圳土地供给不足的一个侧面反映。与深圳大量的上市公司、流入人口相比，深圳每年新增商品房仅有 4 万套左右，仅为京沪穗的 40%。存量房方面，深圳有 220 万套商品住房，仅为京沪的 1 /3、广州的 2 /3。房价不仅挤走了人才，也挤走了产业。2018 年，华为将 2700 名员工从深圳迁至东莞松山湖新园区，并在随后 3 个月又进行 2 次搬迁，共 12600 人搬至东莞。当记者问任正非深圳未来的危机在哪时，任正非说：“……会分散，会去低成本的地方。高成本最终会摧毁你的竞争力。而且现在有了高铁、网络、高速公路，活力分布的时代已经形成了，但不会聚集在高成本的地方……”
四十不惑
不过，制造业外迁并不一定意味着深圳的没落，也可能是深圳的升级。产业迁移是城市（国家）强大过程中不可逆转的产业趋势，迈过四十周岁的深圳，正从世界工厂逐步转型为科技 + 资本驱动的城市。如任正非所说，深圳地理空间有限，但思想空间无限。深圳最宝贵的不是土地，而是培育创新的土壤。截至 2019 年底，深圳拥有国家、省、市级重点实验室、工程实验室、工程（技术）研究中心和企业技术中心等各类创新载体达 2260 家，与 5 年前相比实现翻番，其中国家级 118 家、省部级 605 家，覆盖国民经济社会发展主要领域。值得关注的是，深圳围绕第三代半导体、人工智能、脑科学等前沿领域，设立了 13 家基础研究机构。金融资本已成为推动深圳持续创新的新生力量。19 年 2 月，中共中央、国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》指出，要支持深圳依规发展以深圳证券交易所为核心的资本市场，加快推进金融开放创新：支持内地与香港、澳门保险机构开展跨境人民币再保险业务；不断完善“沪港通”“深港通”和“债券通”；支持符合条件的港澳银行、保险机构在深圳前海、广州南沙、珠海横琴设立经营机构。“深、莞、惠”深度一体化将带动两地创新发展、产业对接、人口疏散，其作用可视同为“深圳扩容”。我们认为，大都市圈内一体化，甚至重划行政区并非不可想象，三地共振对完成粤港澳大湾区经济融合的第一步起到重要作用。
