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近日，知名做空机构浑水发布了一份长达 70 页的英文报告，指责中国房地产经纪平台 贝壳找房 存在财务造假和欺诈行为。该报告通过抓取贝壳平台的交易数据和实地走访线下门店，得出贝壳在 2021 年第二、三季度夸大总交易额（GTV）、虚报佣金收入和门店数量等结论，认定其存在系统性欺诈。
面对指控，贝壳迅速做出回应，逐项反驳浑水的质疑，并指出浑水对中国房产交易行业缺乏基本理解。资本市场对此反应剧烈，报告发布当天贝壳股价一度下跌逾 8%，但随后迅速反弹上涨约 15%。显然，贝壳的回应和扎实的财报数据在一定程度上稳定了投资者信心。
然而，贝壳并非完全没有隐忧。最近几份三季报显示业绩压力，外界关于“鬼店”和“克隆店”的质疑，以及裁员消息，都为贝壳的未来发展蒙上了阴影。
浑水历史背景及其做空案例
浑水在做空中概股领域声名显赫。2020 年初，浑水发布匿名举报称瑞幸咖啡存在严重财务造假，指控其夸大门店销售数据。随后瑞幸被查实财务造假，导致高管动荡及美股退市。此后，浑水又针对东方纸业、分众传媒、新东方等多家公司进行狙击，造成部分企业股价大跌甚至退市。
此次针对贝壳的做空，浑水利用程序抓取公开交易数据，并结合线下调研和实体店抽查，怀疑贝壳 2021 年第二、三季度收入被高估 77%-96%，新房和存量房 GTV 分别被夸大 126% 和 33%。
贝壳的反驳与行业现状
贝壳强调，浑水在采集数据时严重忽视了第四种销售通路，即新房销售团队和其他渠道，仅统计了链家门店和平台连接门店。同时，贝壳指出浑水在估算 GTV 和收入时方法存在重大缺陷，进一步质疑其结论的准确性。
此外，浑水还质疑贝壳在收购中环地产和圣都家装时存在资产价格虚增，以掩盖现金余额问题。浑水认为贝壳通过复杂的股权转移和平价收购行为掩盖真实财务状况，而收购价格明显高于行业估值。
对此，有行业专家认为此次做空报告明显带有恶意，忽视了中国房地产市场政策趋于宽松的环境，盲目否定房地产中介公司业绩不符合实际。
房地产市场压力与贝壳表现
2021 年前三季度，全国土地市场成交面积和金额均大幅萎缩，尤其是一线城市成交量环比骤降近九成。二手房和新房市场成交量同样明显回落。尽管大环境不利，贝壳的 GTV 降幅低于市场整体趋势，表现相对强劲。
业内数据分析指出，浑水统计贝壳交易数据时可能使用了错误的 API 接口，导致数据严重偏差；且对存量房交易数据采集仅限部分城市，估算方法有误，出现夸大结论。
贝壳的行业创新与成长挑战
贝壳创始人曾指出，传统中介行业存在假房源和吃差价现象，面对这些问题，链家开创了“透明交易、不吃差价”的阳光操作模式，并推出了“真房源”行动，承诺“假一赔百”。
随着行业根本问题未能根治，贝壳于 2018 年提出打造独立第三方平台的愿景，构建了 ACN（Agent Cooperation Network）经纪人合作网络，推动跨品牌、跨门店中介机构信息共享与合作，努力改变长期以来的行业零和竞争格局。
短短一年间，贝壳的合作网络迅速扩大，连接了超过 5.3 万家门店和 50 万名职业经纪人，实现跨店合作率超过 70%。新模式不仅提升了经纪人尊严和服务品质，也改善了购房者的体验，为行业带来积极变化。
然而，贝壳也面临来自同行质疑与挑战。市场的不景气使得中介和经纪人为保收入减少房源共享，导致平台业务与自营业务间相互竞争。高于市场平均的佣金率，引发消费者负担增加的争议。同时，贝壳被指借助市场优势垄断房源，间接推高房价。
内部矛盾与外部竞争压力
贝壳的内外部困境同样显著。浑水做空之前，一家加盟贝壳的山西地产品牌指控贝壳管理方与其他加盟品牌勾结，侵害其权益。类似的控诉并非首次出现，显示贝壳内部生态尚不稳固。
根据财报，非链家门店构成贝壳 GTV 重要部分，对外部中介的佣金支付同比暴涨超过 50%，依赖外部中介程度加深，但与外部中介关系紧张，显然不利于长期健康发展。
与此同时，房企对贝壳“渠道绑架”的批评不绝于耳，其新房提佣率持续上涨，购房者和开发商的营销成本提高，影响行业生态和合作氛围。
展望未来：贝壳如何持续稳健发展
浑水对贝壳的质疑与股价波动，将贝壳置于风口浪尖。尽管如此，贝壳依旧保持强劲的市场地位和庞大的流量基础。但真正的挑战更源自于自身内部管理、合作伙伴关系维护及业务模式的平衡。
贝壳创始团队曾强调要做“难而正确的事”，要求关注客户和经纪人的利益，推动共赢合作。贝壳通过在多个城市设立服务中心，细化经纪人分工，强化跨门店合作等举措，旨在提升服务体验和效率。
不过，要在行业多方利益中实现持续健康发展，贝壳还需进一步提升价值观中的“合作共赢”，促进旗下经纪品牌间健康紧密合作，稳固未来发展基础。
坚持长期主义并不容易，贝壳必须更加珍惜自身品牌声誉和资本市场的信任，努力化解内部矛盾，积极应对外部挑战，方能走稳未来。
