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回顾国内房产交易赛道近十余年的发展历程，资本红利催生出贝壳找房、安居客、天猫好房等颇具规模与实力的二手房交易平台。与此同时，互联网、人工智能等技术在房产交易市场广泛应用，加速了市场的进化。然而，二手房交易市场仍存在不良中介、假房源、价格虚高等等乱象。以“女子花 4000 万买房疑被中介吃 250 万差价”事件为例，二手房交易市场规范化之路依旧漫长，中介规范化管理、交易流程透明化、价格公开化等“暗角”，亟待二手房交易平台去照亮。
近期，易居与天猫好房正式完成收购流程。易居是房地产流通服务领域的佼佼者，天猫好房则背靠阿里电商生态，是房地产行业信息服务和数字化营销平台。两者结合，竞争实力必然大大增强，二手房交易市场霸主地位的争夺也愈发激烈。
优胜劣汰是互联网市场的常态。二手房交易平台的竞争焦点，从信息供应、流量争夺、房源比拼、智能技术较量，逐渐向综合服务能力以及二手房交易模式进化。每一个阶段都伴随着新巨头的崛起和旧巨头的衰落。
1.0 阶段：搜房网“信息内核”
在“互联网 + 房地产”1.0 阶段，搜房网（后更名为房天下）坐拥房产资讯市场，彼时房地产市场呈现出另一番景象。房地产“触网”之前，高度依赖线下门店，信息流通缓慢、不全面且不透明，人们对房地产资讯的需求极为旺盛。搜房网抓住这一需求点，搜罗大量房产资讯和楼盘内容，建立门户网站，为用户提供海量与房地产相关的资讯。
对于购房用户而言，搜房网丰富且全面的楼盘、开发商、房地产新闻等内容服务，极大地降低了找房、比价的难度，是个不错的工具；对于开发商来说，搜房网带来的可观流量提高了交易量，实现了营收增长，是个不错的合作伙伴。这种看似双赢的信息分发模式，为搜房网带来了名气与收入。
一方面，庞大的用户量和日活量提升了搜房网的品牌曝光度，而品牌曝光度的提高又吸引了更多用户，如此良性循环增强了搜房网的市场影响力和占有率。另一方面，搜房网基于庞大的用户数据，为开发商品牌、二手房中介提供媒体服务和推广服务，并收取端口费。
“互联网 + 房地产”1.0 阶段的竞争核心在于房地产信息的互联网化，这正是搜房网的优势所在。然而，随着移动互联网时代的到来，消费者对信息的真实性、获取效率提出了更高要求，搜房网房源数据杂乱、中介收费不规范等问题逐渐暴露，口碑下降，用户随之流失。
2.0 阶段：安居客“流量为王”
在移动互联网时代，即“互联网 + 房地产”2.0 阶段，互联网企业信奉“流量为王”的真理，房地产行业也不例外，安居客便是房地产行业流量信徒的代表。
和搜房网一样，安居客发展初期也是做“端口生意”。它以丰富、真实的房源信息获取用户，积累流量，又大肆宣扬免费入驻的口号吸引房产经纪公司，按照曝光量或增值服务向各房产经纪公司收取端口费用。
与搜房网不同的是，在获取流量方面，安居客比搜房网更愿意投入巨资进行营销。特别是 58 同城收购安居客后，安居客获得了 58 同城以及第二大股东腾讯的流量，一跃成为流量规模最大的二手房交易平台。58 同城为安居客注入了“流量动力”，安居客凭借流量优势构筑了其他平台难以跨越的“护城河”。营销支出不断上涨也证实了安居客“重流量”的事实。招股书显示，2018 年 – 2020 年，安居客广告及营销开支分别为 13.73 亿元、16.26 亿元、23.73 亿元，在总营收中的占比分别为 22.09%、21.45%、29.49%。
事实上，大多数传统行业网联化都是从提供内容服务开始，积累一定用户量后再进行广告变现。在“互联网 +”阶段，信息（内容）是优势点，到了移动互联网时代，流量取代了信息的地位，这也是安居客能够快速取代搜房网市场地位的原因。
时至今日，流量依旧是推动安居客前行的动力，只不过线上流量并非取之不尽用之不竭，而且线上的信息服务价值有限，房产交易最终还是要回归线下，脱离了交易环节的安居客失去了获取更大市场份额的机会。
3.0 阶段：爱屋吉屋、房多多“交易至上”
在“互联网 + 房地产”3.0 阶段，开发商品牌和中介们不再满足于信息的获取和交换，提高交易量成为平台、中介、开发商的发展共识，消费者也希望借助二手交易平台提高购房效率，“流量为王”的理念逐渐被“交易至上”所取代。
此外，基于本阶段的技术手段无法满足用户线上看房、签约的需求，无法形成完整的交易闭环。在此困境之下，主打线上推广获客线下销售交易的房产 O2O 模式应运而生，爱屋吉屋、房多多等一大批房产 O2O 平台借助 O2O 风口红利，线上线下跑马圈地，跻身独角兽创业公司行列。
爱屋吉屋诞生之初便备受瞩目，仅一年半的时间就累积融资 3.5 亿美元，估值超过 10 亿美元。资本青睐爱屋吉屋的原因在于其区别于 2.0 阶段房产交易的逻辑和渠道。其一，爱屋吉屋自建线上平台，提供找房、预约服务，又组建线下经纪人团队进行带看、撮合交易，提升了房产交易量。其二，爱屋吉屋推行“低中介费 + 高提成”模式，充分连接消费者和经纪人，掌握了大量房地产交易的“关键人物”。其三，爱屋吉屋通过升级互联网服务提升平台获客、运营和服务能力，成为开发商的流量和交易引擎。
无独有偶，房多多深耕 O2O 模式，积极开拓线上布局，线下门店，试图通过扩张垄断房地产从获取流量到交易的所有环节。2014 年，房多多业务落地全国 40 多个城市，渗透经纪公司门店 50000 多个，签约经纪人超过 50 万，项目超过 500 个。
房多多和爱屋吉屋的 O2O 模式也存在明显弊端。例如，未能真正解决假房源、中介乱加价、价格不透明等痛点，购房用户的根本诉求得不到满足。
总之，爱屋吉屋、房多多以交易为目的，搭建连接消费者、经纪人、开发商的电商平台，打破了长期以来房产平台依赖广告的商业模式。但几经波折后，爱屋吉屋倒闭，房多多转型为 SaaS 赋能，这表明房产 O2O 并非互联网房产交易的终点。
4.0 阶段：贝壳找房“服务为先”
在“互联网 + 房地产”4.0 阶段，房地产交易平台实现了从媒介到服务再到交易的进一步进化，然而，房产交易的效率、房源质量、中介佣金分配等问题仍未得到根治。对此，贝壳找房线上线下并行推出了 ACN 网络以及楼盘字典数据库，旨在通过数字化手段杜绝假房源、不良中介等问题。
ACN 模式解决了不良中介问题。不良中介问题产生的原因是利益分配不均衡，而 ACN 模式细化了整个房产交易流程，通过衡量经纪人在不同环节的贡献率进行分佣，比传统的分佣模式更加精细化、标准化。
楼盘字典解决了假房源问题。楼盘字典的原理是搭建一个楼盘数据库，通过城市、城区、楼盘、楼幢、单元、楼层、房屋等关键词查询，判断房源的真假。对于贝壳找房来说，这是一项庞大的工程，也是一项颇具挑战的工作，因为楼盘字典的构建难以一蹴而就，面临着市场信赖不足、投资回收期长等问题。贝壳找房的 ACN 网络以及楼盘字典数据库与其他二手交易平台明显不同，是当下认可度较高的房产交易模式。
传统的“信息核心”、“流量为王”、“交易至上”等阶段都忽视了服务，而贝壳找房以服务为出发点，以用户需求为中心、以交易为目标，形成了完善的房地产交易生态，这也是贝壳找房能够稳居龙头位置的原因。
总体来看，贝壳找房对技术力的全面投入，优化了房地产交易链条的服务能力，提升了贝壳找房对于消费者、经纪人、开发商等服务对象的使用价值，使其成为了人们眼中的“颠覆者”。
5.0 阶段：讨价网“新物种”
尽管贝壳找房基于互联网技术提高了房地产交易服务水平，但依旧遵循“购房者—经纪人——买房者”的交易逻辑，没有真正利用互联网技术改变房产中介行业交易流程。在“互联网 + 房地产”5.0 阶段，这一问题有望得到解决。
讨价网在模式、技术、营销渠道等维度都与市面上的所有二手房交易平台不同，可以说是二手房赛道上的一个“新物种”。在技术方面，讨价网通过由国家发明专利“利用互联网声讯电讯移动网实现竞价的系统”研发的涂式 3.0 平面多对多加减价拍卖撮合交易技术，进一步满足了卖方信息对称性。简单来说，讨价网借鉴了拍卖行的做法，将买卖房双方聚集到线上，通过讨价还价的方式寻找满意的、价格合适的房子，而且摒弃了以往一对一或一对二的销售模式，采用多对多的方式，大大提高了销售效率。在房源方面，讨价网以“讨价人”模式取代“经纪人”模式，卖方上传房源并对房源真实性负责，讨价人负责组织交易等专业服务，试图从源头上杜绝假房源的存在。
传统房产交易中，房产中介通常是专业的房地产职场人，负责上传、管理房源，在房产交易中占据重要地位。这种“专权”容易让不良中介钻空子，制造虚假房源和价格。在讨价网上，组织交易的“讨价人”可以是中介人、物业人、拍卖人，房源则由卖方（业主）或“讨价人”协助上传，将经纪人为核心的房产销售思维转变为以买卖人为核心。在整个交易服务方面，传统中介最大的问题是对门店的过度依赖，讨价网则直接跳开门店一对一的撮合服务方式，完全实现了线上确定成交价格，线下签约过户完成交易。如此“去门店化”彻底改变了传统房产交易以门店为根基的方式，将信息服务与交易服务融合在一起，把房产交易从重资产转向轻资产，极大地节约了运营成本。在流量方面，讨价网推广涂式全民私域流量裂变营销方法，通过佣金机制激励全民参与招商、推广。讨价人可以通过发展下线以及完成交易任务来获取奖金，而且讨价人不限定地域、年龄、性别，“奖金激励 + 不设限”的吸引力和威力不言而喻。
讨价网多对多讨价的玩法改变了传统一对一或一对多的交易模式，“去除经纪人推崇全民讨价人”及“去门店化”的模式改变了传统交易流程，真正将差异化做到了极致。但作为一个新物种，讨价网必然要面临用户消费习惯和接受度的问题，其能否从主战场广西走向全国仍是未知数。
未来：探索“去中介”无人区
二手房交易发展重心从信息、流量、O2O、ACN 的演变，使得价格更加透明、用户获取房源的渠道更加多元化、经纪人管理更加规范。然而，即便中介模式从线下转移到了线上，黑中介事件仍屡禁不止。如今，人们热议“去中介”，若此举可行，二手交易市场将发生翻天覆地的变化。
首先，房地产交易“去中介”有利于降低经纪人成本，提高买卖房双方在二手房产交易平台的使用率。其次，房源信息由开发商或者个人业主录入，从源头上杜绝了不良中介的恶意竞争，提高了房源的真实性。再者，未来越来越多人愿意选择直销模式，使得房产买卖将和其他二手产品买卖一样安全、便捷、高效。
需要注意的是，一旦“去中介”成为趋势，那么当下安居客、贝壳找房等以经纪人为核心的销售模式将被淘汰，房产交易市场将掀起新一轮淘汰赛，二手房产交易平台又将回到同一起跑线。
对此，有人认为“去中介”短时间内无法全面实现，不过平台可以逐步削弱中介的“权力”，直至用户形成“直销”的消费习惯。例如，讨价网将交易场景搬到线上，通过涂式 3.0 多对多加减价拍卖让买卖房者直接讨价还价，经纪人（讨价人）仅组织交易和协助办理业务。从长远来看，在互联网、人工智能、大数据、虚拟现实等技术的推动下，未来的二手房交易流程将更加透明、便捷，届时二手房中介将被边缘化，而探索“去中介”无人区的第一人有望成为新的行业领军者。
1.0 阶段、2.0 阶段、3.0 阶段、4.0 阶段、5.0 阶段……时间长河滚滚向前，这个时代的一粒灰落在房产交易市场，对新物种讨价网来说是机遇，对传统玩家贝壳找房、安居客来说可能是毁灭，也可能是涅槃重生。
