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房地产行业的健康状况如何？答案或许可以从中介平台的数据中找到线索。
近期，国内领先的房产中介贝壳披露了 2024 年上半年的业绩表现。报告期内，贝壳总交易额同比下降 16.2%，净利润显著下滑 42.7%。然而，经纪人的数量趋于稳定，甚至较去年同期略有增长。这与上半年的整体市场环境相呼应：尽管 5 月后出台的一系列房地产利好政策推动了 6 月和 7 月的成交量回升，但仍未扭转上半年整体下滑的趋势。
面对这一长时间的市场低谷，贝壳自 2021 年起推行“一体两翼”战略，并在 2023 年升级为“三翼”，新增了家装、租赁以及涉足房地产开发的贝好家业务板块。
新房交易遇冷
贝壳财报显示，截至 2024 年中期，总交易额约为 1.47 万亿元人民币，较去年下降 16.2%，其中新房交易额下滑尤为明显，同比下降 32.4%。从 2021 年开始，贝壳的新房交易收入占总收入的比例逐年下降，从 57.55% 降至 2024 年的 32.33%。这既是贝壳自身战略转型的结果，也是对当前房地产市场现状的一种回应。
国家统计局数据显示，2024 年上半年全国住宅销售面积和销售额均出现下滑，分别下降 21.9% 和 26.9%。与此同时，待售商品房住宅面积同比增长 23.5%。简而言之，新房销售放缓，库存积压加剧。
在此背景下，多个城市采取措施消化库存，如将存量商品房转为保障性住房。例如，广州和深圳等一线城市已开始实施相关政策，而珠海等地的具体案例显示，上市公司华发股份计划与地方国资企业合作完成此类交易，涉及金额上限为 120 亿元。
尽管面临挑战，但这也孕育着新的机会。开发商资金紧张导致土地购置意愿减弱，为更具实力的企业创造了发展空间。比如，建发房产凭借国资背景，在 2024 年前七个月拿地金额达到 279 亿元，位居榜首，且前十名中仅有一家民企入围。
二手房市场回暖迹象
相较新房，贝壳的二手房业务稍显稳健，但依旧承压。2024 年上半年，二手房总交易额超过 1 万亿元人民币，同比下降 8.7%；而基于二手房交易产生的净收入为 131 亿元，同比下降 16.3%。
贝壳指出，收入下降的原因包括北京地区链家门店佣金下调，以及第三方中介通过“贝联”平台参与交易带来的收入变化。这些变化反映了二手房市场的整体低迷状态。
值得注意的是，随着信贷政策放松，部分城市二手房成交量有所恢复。例如，2024 年 6 月，14 个重点城市二手房成交量同比增长 27.89%，结束了此前连续四个月的下跌趋势。此外，随着房价调整到位，一些投资者重新进入市场寻找收益更高的资产配置机会。
租赁业务稳步增长
在租赁市场上，贝壳展现出较强的抗风险能力。2024 年上半年，其房屋租赁服务净收入同比增长 176.7%，从去年同期的 21 亿元增至 58 亿元。这种增长得益于“省心租”模式下管理房源规模的扩大。
央行在其货币政策执行报告中提到，租金已成为衡量住房价值的重要指标，反映出房地产行业正向存量市场过渡的趋势。尽管一线城市的租金水平略有波动，但整体仍保持稳定，租金回报率升至 2.03%，高于许多银行提供的定期存款利率。
家装业务渐成亮点
除了传统中介服务外，贝壳在家装领域取得了显著进展。截至 2024 年中期，家装家居总交易额达 76 亿元，同比增长 24%，占总收入比重提升至 16.23%。贝壳承诺将进一步加强数字化建设和交付能力，以提高施工效率并优化客户体验。
不过，家装市场竞争激烈，贝壳的市场份额相对有限，其表现并不能完全反映整个装修行业的全貌。尽管二手房交易复苏可能带动装修需求增加，但预算削减和单量不稳定仍是制约因素。
一位北京装修从业者坦言，当前消费者普遍压缩开支，设计风格趋于保守，预算控制成为主流。这种趋势不仅影响了高端项目，也波及到了普通家庭装修。
综合来看，房地产上下游各环节相互关联，任何一个环节的变化都会产生连锁反应。无论是拓展上游开发业务还是深化下游家装布局，贝壳都在积极适应行业周期的变化，试图在动荡中寻找新的增长点。
