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工业遗产的再利用一直是城市更新中的一大挑战,也是机会所在。匹兹堡的 SouthSide Works 项目正是一个成功的案例,展现了从荒废废地到充满活力的多功能社区的蜕变。本文将带你了解这一项目的前世今生,探索其背后的运营策略和设计理念,看看不良资产运营者如何出手救场,激活沉寂的产业旧地。
百年钢厂的修复:从废弃到再生
匹兹堡作为美国知名的工业城市,曾经以钢铁著称。在 19 世纪末到 20 世纪初,钢铁行业带动了城市的繁荣。SouthSide Works 的前身就是一家 193 年成立、名叫 Jones and Laughlin 钢铁公司的工厂。到了 70/80 年代,伴随美国企业的收购合并浪潮,Jones and Laughlin 被 Ling-Temco-Vought(LTV)收购,后来与 Republic Steel 合并,成为美国第二大钢铁巨头。然而,好景不长,随着行业竞争的加剧、劳动力成本的上升和设施的陈旧,这座钢厂最终不得不关闭,地区一度荒废。
面对这一“毒地”,匹兹堡城市重建局(URA)在 1993 年出手,买下了这片占地 123 英亩的老旧工业用地。随后,逐步收购周边土地和基础设施,准备将这片废弃的钢厂区打造成新的经济增长点。不过,修复之路并不平坦。因为多年的钢铁生产导致土地严重污染——多氯联苯、重金属等有害物质堆积如山。
土地修复工作耗费了巨资,总结数据:污染治理花费了大约 2.65 亿美元,占整个地块开发总成本的很大比例(开发总投入约 4.3 亿美元,未计入修复成本)。除了清理土壤和地下水污染外,重建局还投入巨资改善基础设施,包括道路、供水和排水系统、桥梁、停车场等,提升地块的可达性和基础条件。经过数年的努力,到 1998 年,土地污染治理基本完成,项目正式迎来了新的转机。
打造生活、工作、娱乐的现代社区
项目的第二阶段,就是重拾旧工业区的城市生命。SouthSide Works 以“生活 + 工作 + 娱乐”的综合体为目标,采用新都市主义(New Urbanism)设计理念,强调多样化用地和以人为本的空间布局。核心是塑造一个宜居、宜业、宜游的平衡社区。
在设计上,开发商特别重视人的体验。比如,道路设计采用步行优先策略,拒绝了传统的汽车驱动元素,比如银行的 drive through ATM。项目中的建筑风格则巧妙融合了历史与现代元素,既尊重邻里维多利亚式低层建筑的历史特色,又融入现代材料如玻璃和钢材,彰显工业历史底蕴,同时又不失时尚感。
整体布局追求人性化,街道网格与历史街区完美结合,使得新旧空间在功能和风格上保持衔接。街道和公共空间的设计注重细节:小石子铺成的人行道更柔软舒适,街旁的花草长椅、小喷泉点缀其间,营造出一个宜人的休闲环境。公共广场设有互动喷泉和季节性表演舞台,成为社区的心脏地带,居民和游客都可以在此休闲、社交。
多元产业,打造活力社群
在产业配比方面,SouthSide Works 努力实现多元化。项目针对的是专业人士、学术界,甚至游客和本地居民,旨在打造一个充满创意和活力的社区。这里设有多家餐厅、咖啡店、书店、影院和娱乐空间,像是:墨西哥烧烤、REI、Cheesecake Factory 等品牌纷纷落户,形成丰富的商业业态。
整个项目的零售面积占比超过一半(约 52%),确保日常生活所需一应俱全。邻近的 Oakland 社区,是卡耐基梅隆大学和匹兹堡大学的聚集地,也使得南厂成为学术和创新的热点。合作伙伴的引入,如匹兹堡医学中心,也带来了大量高端办公需求,为写字楼注入新的活力。第一期办公楼 Quantum I 吸引了 600 名医务人员,第二期 Quantum II 由美国鹰(American Eagle)入驻,2007 年将其总部设在这里,为区域带来稳定的租金收入。
分阶段开发:降低风险,逐步完善
考虑到投资和风险控制,SouthSide Works 采用分阶段开发策略。每一步都经过充分评估和调整。2019 年,项目由专注于不良资产的纽约公司 Somera Road 接手成为新的运营方,也带来了新的观念和改造方案。公司重点在于“重新平衡”产业比例,增加办公和住宅面积,减少零售比例,增强社区的整体吸引力。
具体措施包括:开发占地 3.75 英亩的公共空间,改建为咖啡馆、快闪零售、小径、儿童乐园和宠物区。合作探索如 REI 的户外试骑道,让消费者可以实际测试山地自行车,提升购物体验。这不仅满足市场需求,还增强了租户粘性。
在办公空间方面,利用旧影院改造出“Box Office”办公楼,提供大平层和现代化场地,非常受科技企业青睐。住宅方面,新增公寓 230 套,确保有足够的居民,让社区 24 小时充满人气。这些变化使得 SouthSide Works 由过去的周末休闲点转变成每天都有人、生活气息浓厚的社区。
平衡发展,共享未来
城市更新,关键在于产业、居住和商业的平衡。SouthSide Works 的成功经验告诉我们,合理布局和功能调整是提升资产价值的关键所在。零售、办公和住房相辅相成,共同推动项目持续发展。合理比例、丰富的公共空间和体验式的业态,都是吸引人流和提升品质的关键措施。未来,依托不断的创新和社区参与,SouthSide Works 有望成为其他城市产业旧地再生的典范。