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年关之际，商业银行处置不良资产成为重要工作。随着房地产企业出险案例增多，银行房地产开发贷款和按揭贷款的“出险率”显著攀升。
无锡嘉熙地产申请破产，其位于闹市区的时代 888 商业广场停工 4 年，陷入烂尾，引发诸多经济纠纷，数百位业主断供，贷款近 2 亿，法拍流拍，业主煎熬。嘉汇环球同样停工数载，数百购房者苦等交房。
南京东郊的泰禾金樽府楼盘烂尾，涉及多家银行贷款超 20 亿。政府、开发商、购房者代表和债权银行就房屋销售资金流向、复工安排等问题展开多轮谈判，尚无定论。业主监督复工，阻止继续卖房，按合同约定今年 4 月和 11 月的交付房期让购房者忐忑不安。
年底，多地涉及房地产企业的破产公告众多，开发商与各方的法律诉讼不断，抵债房、法拍房低价抛售。给开发商供应玻璃门窗的小老板手中有十几套房子急于推销。疫情后，开发商流动性问题频发，从许家印的求救信到泰禾员工讨薪，再到富力地产的艰难处境，无不显示出资金链断裂的危机。
过去几年，楼市调控新政下，二三线城市开发商销售遇冷。疫情使中小城市新增购买力下降，不仅新楼盘去化难，存量房贷的按揭款偿还也受影响。苏北某劳务输出大县，因外出务工人员收入不稳定，出现大量房贷还款不正常情况，银行不良贷款客户数和金额大幅增加。过去一些县城过度开发房地产，导致项目陷入困境，金融机构深陷信贷资金数十亿元，成了烂账。
中国居民购房杠杆率持续过快增长，还贷压力巨大。居民杠杆率从 2005 年的 17.1% 猛增至超 50%，在房地产上过度负债，最终会传导给银行体系。中国房产总市值已超“美国 + 欧盟 + 日本”总和，而股票市值仅为其十分之一左右。当前，15 个热点一二线城市居民住房按揭贷款占可支配收入比重跨越 40% 红线，多地居民购房压力明显加大。同时，中国银行业房地产不良贷款增加趋势明显，房地产泡沫可能引发新的金融风险。
写这篇文章时，参考了韩国学者孙洛龟的《房地产阶级社会》。战后 50 年，韩国房地产价格历经 4 轮暴涨，强化了“房地产不败”神话，全民投身房地产泡沫。尽管政府有所监管，但干预措施收效甚微。20 世纪 80 年代末，韩国土地价格居世界第三位，泡沫严重。同一时期，日本在泡沫经济中，房价疯涨，房地产市价约为美国 4 倍，股市市盈率极高，东京证券交易所股票市值和房地产价值占全球比重惊人。日本人沉醉于财富，忽视了房地产泡沫的后果。
危机爆发后，日本银行因低估房价下跌影响，导致金融系统全局性危机，1500 万亿日元的地产市值灰飞烟灭，日本经济陷入长波衰退周期。索罗斯曾警示中国应避免重蹈日本覆辙。
房地产泡沫沸腾时，高端物业划分社会阶层，企业家醉心炒地皮，忽视实业投资。韩国财阀企业减少技术研发，大幅增加房地产投资，降低了国家产业竞争力。房地产利益联盟形成，成为腐败温床，韩国历任总统都因与土地财阀的关系不得善终。房地产投机愈演愈烈，成为韩国的“亡国病”。
日韩上世纪八九十年代的教训深刻。中国虽经济体量、债务模式和房地产市值规模与当年日韩不同，但房地产泡沫有相似之处。泡沫破灭的危害巨大，会导致经济结构调整和金融重建负担沉重，至今日韩仍未走出通缩阴影。这警示中国宏观决策部门要加强宏观政策协同和预期管理，树立底线思维，建立危机干预机制，避免类似危机。
