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2019 年对许多房地产企业来说并不好过。数据显示，截至 2019 年 11 月，房地产企业破产数量创下新高，平均每天都有超过一家房企走向破产。然而，这并不意味着房地产行业整体走向衰退。中国房地产企业数量庞大，破产率仍低于 1%，对整个行业影响有限。
更重要的是，2019 年房价并未下跌，反而持续上涨。上半年，全国商品房均价同比上涨了 7.5%，环比上涨了 6.19%。这表明核心地段的房价依然坚挺，主要原因在于房价与未来中产阶级收入匹配，房价反映的是长期预期而非眼前的收入水平。
调控政策一直存在，但其本质是控制房价上涨速度，而非让房价下跌。可以把房价比作一辆汽车，虽然加速度降低了，但车速还是在继续往上走。因此，房地产企业破产和调控都不会改变核心城市核心地段房价上涨的大趋势。
如何判断一个区域是否值得买？
判断一个城市或区域是否具备购房价值，主要从 人口、交通和产业 三个方面出发。
首先是人口。人口不仅仅看数量，更要看净增人口、户籍人口和学龄人口等多维度指标。人口是城市活力和住房需求的根本，深圳等城市的成功很大程度上来自于抢人政策。此外，常住人口密度和人口结构（如平均年龄）同样重要，可以更全面地评估城市的潜力。
其次是交通。很多城市虽然有高速公路、高铁和机场，但光有这些设施未必带来城市的繁荣。更关键的是轨道交通体系，如地铁和轻轨，因为它们具备大运量、高频次和高速度，为城市带来持续的活力和便利。
最后是产业。一个城市的产业结构决定了人才的汇集和收入水平。简单依靠放开落户政策无法长久留住人才，关键是城市能够为年轻人提供足够的机会和体面的薪资，气候宜人更是加分项。深圳和上海就是产业活跃且气候适宜的典型代表。
流动性同样不可忽视
买房时要牢记“房住不炒”，如果目的是投资，那么流动性尤为重要。房产投资要兼顾流动性、安全性和回报率。流动性能通过二手房成交记录判断，数据显示，一、二线城市主城区的 1 - 2 房小户型最受欢迎，尤其是带学位的优质房源更是吸引力十足。
深圳的市场尤其明显，2019 年前两个月的成交数据显示，45-65 平米的小户型占比超过 60%。如果资金充裕，豪宅依然是不错的选择，例如深圳香蜜湖的豪宅销售就非常火爆。
郊区房产则要谨慎，需要评估未来 5 年的区位变化和发展潜力。对于二线城市，推荐 85-120 平米的三房户型；这些城市正在不断开发新区，新区的发展潜力普遍高于老城区，除非学位需求明确，否则建议优先考虑新区。
三四线城市更多适合自住，如果投资则需选品质好的小区，房型在 140-160 平米左右的三至四房为宜，切勿盲目炒作。
推荐重点关注的城市
深圳 是毫无争议的首选城市。这里政府高效，氛围务实，产业环境活跃，尤其是与香港局势叠加提升了其区域地位，未来潜力巨大。
杭州 近几年楼市表现亮眼，出品了全国范围内许多优质楼盘。产业升级速度快，互联网和新经济活力强，值得长期关注。
苏州 目前调控趋严，超越了上海某些层面，这说明苏州正处于转型升级的关键期。短暂的调控高压期之后，城市可能迎来新一轮的增长，值得密切观察。
最后是 上海。虽然整体城市氛围不如深圳那么干练，但凭借先天的地理优势、四季分明的气候和经济地位，上海在比较北京和广深时占据独特优势。它是对外外贸和对内长三角内需的核心枢纽，加上长江经济带的串联，未来依然充满潜力。
总之，选房要看重城市的基础人口增长、交通便利度和产业活力，同时考虑房产的流动性和未来发展趋势。深圳、杭州、苏州和上海值得重点关注，合理布局，或将收获稳健的资产增值。
准备好资金，抓住机会，2020 年买到心仪的好房子指日可待！
